La regulación de la tokenización abre el juego a los inmuebles

El primer régimen regulado para la tokenización de activos del mundo real abrió el juego para tokenizar inmuebles, aunque no en forma directa. La Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobó la resolución general 1069/2025 el 12 de junio último. Por primera vez, se habilita legalmente la representación digital de ciertos instrumentos financieros mediante tecnologías de registro distribuido (TRD), como blockchain.

La iniciativa funcionará bajo un sandbox regulatorio por un año. Busca explorar los beneficios de esta tecnología en un entorno controlado. El objetivo es claro: modernizar el sistema financiero argentino, sin perder la seguridad jurídica que exige el marco regulatorio local. Detrás de esta resolución hay un largo trabajo conjunto entre el sector público y privado. La Cámara Argentina de Fintech jugó un rol clave en el impulso y diseño de este marco, articulando el diálogo entre la CNV y empresas especializadas de tokenización como R3al Blocks.

Tokenizar inmuebles directamente no es posible. La nueva normativa no permite emitir tokens sobre una propiedad en sí. Sino sobre instrumentos financieros regulados, cuyo activo subyacente sean inmuebles.

En esta primera etapa, la CNV autoriza la tokenización de certificados de participación en fideicomisos financieros con oferta pública. Donde el fideicomiso tenga como patrimonio, inmuebles u otros activos del mundo real no negociados en mercados habilitados. También cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados. Cuyo patrimonio también esté compuesto mayormente por inmuebles.

Esto significa que para tokenizar inmuebles, primero hay que estructurarlos legalmente dentro de un fideicomiso o un fondo cerrado. Instrumentos que ya están regulados y aprobados por la CNV. Solo así se puede emitir una representación digital (token) de ese derecho.

Ya operan en el país, plataformas registradas como Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV) ante la CNV. Como R3al Blocks, Mi Activo, Landtoken o Win Investment, entre otros. Tokenizan activos del mundo real mediante estructuras legales reguladas, como fideicomisos financieros, y permiten a los inversores acceder con poco capital.

Así, un desarrollador inmobiliario que quiere tokenizar un proyecto deberá estructurar un fideicomiso financiero con oferta pública. Donde el activo sea el terreno, la construcción y el flujo de ventas o alquileres. Además tendrá que emitir certificados de participación sobre ese fideicomiso.. También depositar esos certificados en el Agente Depositario Central de Valores Negociables (ADCVN), el organismo oficial que registra los valores tradicionales. Y a través de un PSAV registrado ante la CNV, emitir los tokens equivalentes, que serán comercializados en una plataforma digital.

Esos tokens no son simples contratos privados: tienen respaldo jurídico, trazabilidad y custodia profesional. La CNV exige que el inversor tenga acceso a información clara, que el PSAV garantice la separación patrimonial de los activos y que la tecnología utilizada cumpla estándares estrictos de seguridad y verificabilidad.

La resolución representa, sin dudas, un paso histórico para el mercado argentino. Por primera vez, la CNV reconoce la tokenización como una herramienta válida dentro del mercado de capitales, siempre y cuando se ajuste a estructuras ya existentes.

Desde el sector privado, fintechs, desarrolladoras y estudios jurídicos especializados, ven esto como una señal clara. La tecnología blockchain puede integrarse al sistema financiero tradicional sin desbordarlo.

Pero también reconocen que el camino recién empieza. La normativa es limitada. Funciona bajo un sandbox de un año, solo aplica a ciertos instrumentos y deja afuera la posibilidad de innovaciones más abiertas. Como tokens peer-to-peer, propiedad digital o integración con protocolos internacionales.

Sin embargo, Argentina, con esta resolución, comienza a alinearse con estándares internacionales. Que buscan modernizar el acceso a la inversión sin sacrificar la transparencia ni la seguridad jurídica.