Mercado inmobiliario de Buenos Aires: una década de estabilidad
El mercado inmobiliario de Buenos Aires fue históricamente el refugio de valor predilecto del ahorrista local, pero hoy se encuentra en un punto de inflexión. El consenso entre referentes del sector es que el precio del metro cuadrado está notablemente distorsionado, lejos de su costo técnico de reposición. Lo que subraya un potencial de revalorización inmenso, supeditado a la concreción de un marco macroeconómico estable y previsible.
La primera revelación de los expertos es la brecha de valor. Por su parte, Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV estimó que, “eliminando el ruido del tipo de cambio, el costo all-in de un desarrollo eficiente oscila entre US$ 2.600 y US$ 3.700 por m². Sin embargo, los valores de cierre en el mercado inmobiliario de Buenos Aires promedian US$ 2.100 – US$ 2.600 por m². Un mensaje estructural de que el ladrillo está lejos de su valor técnico. Esta diferencia manifiesta un mercado que se contrajo por la especulación y la baja demanda”.
Asimismo Francisco Altgelt, presidente de Altgelt, detalló la amplitud de la franja, que va “desde los US$ 1.900/m² en Lugano, hasta los US$ 6.600/m² en Puerto Madero. La incidencia del terreno es clave para definir el valor real, mientras el costo de construcción ronda los US$ 1.300/m”.
También Martín Fabiani, socio de FAB Consulting estableció el piso de los desarrollos de pozo en US$ 2.600/m². Alcanzando una media de US$ 3.500/m² para proyectos consolidados de alto nivel”. La conclusión no deja lugar a dudas: el costo de reposición pone un piso ineludible que obligará a una corrección al alza de los precios.
Aun así, el mercado inmobiliario de Buenos Aires mantiene su dinamismo gracias a factores estructurales que trascienden la coyuntura. La cultura del ladrillo como refugio natural ante la falta de instrumentos de largo plazo. Así como el déficit habitacional y cualitativo que sostiene una demanda constante, aunque muchas veces moderada o escasa. Y la oferta restringida de tierra bien ubicada. Además, el comprador actual valora la trayectoria y reputación del desarrollador y el broker como un nuevo diferencial, afirmó Fabiani.
Pero, al proyectar una década de estabilidad, el consenso es optimista. Es el plazo que se viene sosteniendo desde el mercado que cambiaría el paradigma de aquella dinámica. “El mercado podría duplicar su volumen en menos de diez años”, afirmó Fabiani. Por la reaparición del usuario final, gracias al crédito, que hoy representa solo una minoría de la demanda. A su vez, Rodríguez Nader anticipó “un repricing inicial en segmentos castigados, una convergencia regional en valores respecto al costo de reposición y una compresión de spreads. Donde el valor premiará al proyecto inteligente sobre la dirección del barrio”. Y Altgelt, por su parte, proyecta “una curva de crecimiento que se mantendrá estable hasta alcanzar su techo».
En la comparación con otras ciudades latinoamericanas, Buenos Aires, hoy con un promedio de US$ 2.600/m², cotiza por debajo de Montevideo, Santiago de Chile y Ciudad de México. Esta situación es vista por los tres expertos como una oportunidad de inversión única. Ya que “con previsibilidad, Buenos Aires está destinada a converger al tercio alto de la tabla”, explicó Rodriguez Nader.
Para el inversor extranjero, que ya observa el mercado, la oportunidad de precios es palpable, especialmente en inmuebles de categoría o ubicaciones turísticas. Nader destacó “las chances de reconversión de activos obsoletos como de oficinas a vivienda, el desarrollo de corredores logísticos y la reactivación del sector turístico y hotelero”. Fabiani subrayó “el interés de fondos que buscan retornos del 8% anual en dólares. La continuidad de la estabilidad hará que estas tasas bajen, abriendo así un nuevo ciclo de crédito privado internacional”.
Por su parte, Altgelt ve en el avance de la tecnología un actor central, aunque en Argentina su despegue total requiere estabilidad macro. “La tokenización puede democratizar el acceso, profesionalizar el financiamiento y atraer inversión extranjera, si es regulada adecuadamente”. Mientras que la construcción industrializada es la única vía para garantizar previsibilidad de plazos y costos.
“El futuro urbano pasa por superar la nostalgia europea con una planificación sudamericana contemporánea. El modelo debe ser compacto y policéntrico para evitar la expansión de una «mancha infinita», propuso el CEO de CMNV. Mientras que defendió “la cultura del uso mixto y el protagonismo verde. Buenos Aires opera por debajo del estándar razonable de espacio público. Es decir todo aquello que promueva la cultura en proximidad y el uso mínimo de vehículos. Y la verticalidad selectiva, mayor altura donde tenga sentido, y menor altura donde el tejido lo requiera más”.
Las zonas llamadas a liderar el crecimiento son el sur de CABA (La Boca, San Telmo, Parque Patricios), con margen para crecer si hay infraestructura. Los corredores ferroviarios metropolitanos y los nuevos polos de economía del conocimiento o salud. Según Fabiani, se impone el concepto de todo a walking distance e identifica a La Boca, Chacarita y el nuevo Distrito Joven como futuros polos.
Por su parte, tanto Altgelt como Rodriguez Nader coinciden en que “en el Gran Buenos Aires (GBA), la suburbanización será selectiva. Y dependerá de un fuerte desarrollo de la infraestructura de traslados como autopistas y trenes que optimicen el tiempo puerta-a-puerta, en lugar de la distancia en kilómetros. Y sobre todo el GBA podría absorber mucha demanda con la lógica de ciudad completa y barrios abiertos o semiabiertos mejor conectados”.
