Más de $ 1 millón ya cuesta alquilar un tres ambientes en CABA

Los alquileres en la ciudad de Buenos Aires subieron un 2,7% en enero, por encima de la inflación (2%). En los últimos doce meses, el valor promedio de los alquileres registró una suba del 34,9%, también por encima de la inflación (31,2%). Y levemente por encima del ajuste ICL (34,8%). Así lo indicó un relevamiento del portal de clasificados Zonaprop. Un monoambiente se ubica en $ 659.331 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se alquila por $ 763.818. Por su parte uno de tres ambientes ya cuesta más de $ 1 millón: $ 1.026.674.

Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros donde un alquiler cuesta más de $ 1 millón y se ubica en $ 1.240,723. Le siguen Palermo ($ 858.364) y Núñez ($ 845.352). Por el contrario, Lugano continúa como el barrio más económico, con un precio medio de $ 652.670. Parque Avellaneda ($ 658.382) y Floresta ($ 661.138) completan la lista.

Luego de las subas acumuladas durante 2024 y 2025, los valores se mantienen en niveles elevados, pero con menor volatilidad mensual. El metro cuadrado se ubica US$ 2.450 en enero, sin cambios significativos desde octubre de 2025. En los últimos doce meses, los valores de venta subieron un 4,75%.

Un monoambiente tiene un valor de US$ 108.337 mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en US$ 129.704 y uno de tres cuesta US$ 178.546. Puerto Madero (US$ 6.157 por metro cuadrado), Núñez (US$ 3.407) y Palermo (US$ 3.387) continúan primeros en la lista de barrios con la oferta más cara de CABA. Por el contrario, Lugano es el barrio con el valor más bajo para la compra, con un precio de US$ 1.097. Le siguen Nueva Pompeya (US$ 1.484) y La Boca (US$ 1.552).

En diciembre último, CABA registró 7.646 escrituras de acuerdo con el Colegio de Escribanos porteño, manteniendo el mismo nivel que en noviembre de 2024. Este volumen representa 2,5 veces más que el mínimo histórico de 3.065 escrituras alcanzado de diciembre de 2020. Además, el 12% de estas transacciones se concretó con hipoteca, lo que significa una baja de 3 puntos porcentuales respecto a diciembre de 2024.

Por su parte, el costo de construcción en dólares subió en enero un 0,2%. Desde octubre de 2023, acumula un aumento de 104%. Construir hoy cuesta tres veces más de lo que costaba en octubre de 2020 (mínimo de la serie) y un 29% por arriba del promedio 2012-2025.

Una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de US$ 301.813 mientras que una con cuatro dormitorios se ubica en US$ 485.982. El precio del metro cuadrado de casas se ubica en US$ 1.822 registrando una disminución mensual del 0,2%. Sin embargo, acumulan un incremento del 5,9% en los últimos doce meses, todavía por encima del aumento de los departamentos (4,75%).

Palermo continúa primero en la lista de barrios que registra la oferta más cara para la compra de casas, con un precio medio de US$ 3.212 el metro cuadrado. Belgrano (US$ 2.956) y Recoleta (US$ 2.404) completan el podio de los barrios más costosos. En contrapartida, La Boca se presenta como el barrio más económico, con un precio medio de US$ 687. Le siguen Villa Soldati y Nueva Pompeya, con precios medios de US$ 710 y US$ 798 respectivamente.

La relación alquiler/precio subió en enero y se ubicó en 5,09% anual. Actualmente se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 3,2% más de lo requerido hace un año atrás. Lugano, Nueva Pompeya y La Boca siguen siendo los mejores barrios para los inversores que buscan renta. En estos barrios, la rentabilidad es mucho más alta que en otros barrios, con retornos brutos de 9,6%, 7,6% y 7,3%, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, apenas un 3,3%. Le siguen Núñez (4%) y Palermo (4,1%).